מיסוי עסקאות מקרקעין

 

את טפסי הדיווח ניתן להוריד מכתובת: http://www.taxo.co.il/info/tfasim_svch.asp

 

מס שבח

מס שבח הוא מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירת מקרקעין (מכירת דירה למשל) או מכירת מניות באיגוד מקרקעין. המס בוחן את ההון שנוצר לאדם בעת ביצוע עסקה, כלומר התמורה שאותה אמור לקבל אל מול המחיר ששילם בעת רכישת הנכס.

שומת מס מורכבת משיעורי מס משתנים וחלוקה לשני פרקי זמן – טרם הרפורמה במס ב-2014 ולאחריה.

ישנם מספר פטורים ממס שבח. התנאי המוקדם הוא קיום דירת מגורים מזכה שהוגדרה בחוק והפסיקה כדירה שבנייתה הסתיימה, אשר בבעלות אדם פרטי (ולא חברה), אשר שימשה בעיקרה במעל 50% משטחה למגורים ב-4 שנים שלפני המכירה או 80% מהתקופה שעבורה מחושב השבח.

חריגים: גן ילדים ובית כנסת ייחשבו כדירת מגורים מזכה, גם אם המבנה שלהם אינו משמש למגורים.

תושב חוץ – כל מכירת דירת מגורים ע"י תושב חוץ שנרכשה לאחר 1.1.2014 ותמכר תחויב במס. ניתן יהיה להפעיל לגביה את התיאום הלינארי.

 

ניתן להעריך את המס שבח בעזרת הכנת שומה עצמית בכתובת: /www.misim.gov.il/svtsvazmit

 

מס רכישה

מס רכישה הוא מס המשולם על רכישת זכויות במקרקעין, כדוגמת בתים פרטיים, דירות מגורים, מגרשים (חקלאי, מסחרי, משרדים, מגורים וכו') ומבנים ביעודים שונים.

מס רכישה משולם ע"י הרוכש ומתווסף ליתר התשלומים עבור הנכס.

מס רכישה תלוי באופן ישיר בגובה העסקה , בסוג הנכס ובנכסי הרוכש עצמו.

 

מדרגות מס רכישה – רכישת דירה יחידה לתושב ישראל – בתוקף עד 15 לינואר 2016

 

דירת מגורים יחידה:

1) עד 1,568,800 ש"ח - 0%

2) מ- 1,568,800 ש"ח עד 1,860,790 ש"ח- 3.5%

3) מ- 1,860,790 ש"ח עד 4,800,605 ש"ח- 5%

4) מ- 4,800,605 ש"ח עד 16,002,015 ש"ח- 8%

5) מעל 16,002,015  ש"ח- 10%

 

דירת מגורים אחרת:

1) עד 4,800,605  ש"ח- 8%

2) מעל 4,800,605"ח- 10%

 

עולה חדש:

1) עד 1,700,220 ש"ח- 0.5%

2) מעל 1,700,220 ש"ח- 5%

 

משק חקלאי:

1) עד 347,755 ש"ח- 0.5%

2) מעל 347,755 ש"ח- 6%

 

סימולטור לחישוב מס רכישה: www.misim.gov.il/svsimurechisha/FrmFirstPage.aspx#nbb

 

אישורי עירייה הנדרשים כאשר מוכרים דירה:

 

אישור העירייה כולל בתוכו שני אישורים נפרדים, את אישור עירייה ואת אישור הועדה המקומית לתכנון ובניה המופנה לרשם המקרקעין. אישורי העירייה הינו אישור המעיד על העדר חוב לעירייה בגין כל התשלומים החלים על הדירה עד למועד מסירת החזקה בפועל כגון תשלומי ארנונה וכדומה. אישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה הינו אישור המעיד על תשלום או פטור מתשלום היטל השבחה. אישור זה מתיר את העברת הזכויות בדירה בלשכת רישום המקרקעין על שם הקונה.
 
על מנת שהרוכש יוכל לבצע את העברת הבעלות בדירה על שמו, על המוכר לגשת לעירייה המופקדת על האזור בו מצויה הדירה ולבקש אישור עירייה לטאבו.
אישור עירייה לטאבו מכיל בתוכו שני אישורים:
אישור שכל המיסים השוטפים החלים על הדירה שולמו במלואם, כגון ארנונה
ואישור שאין חוב בגין היטל השבחה
 
העירייה תיתן אישור זה רק לאחר שווידאה כי אין חובות על הדירה. ככל שישנם חובות, האישור יינתן רק לאחר שהמוכר ישלם ויסדיר את החוב מול העירייה.

היטל השבחה

במדינה ישראל היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית של עיריית אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. החובה לתשלום ההיטל חלה על הבעלים או החוכר לדורות, ולמרות שניתן לקבוע בחוזה מכר כי הקונה ישלם היטל זה - עדיין מדובר בהסדר פנימי בין הצדדים, אשר אינו מחייב את הוועדה המקומית.

גובה ההיטל הוא מחצית מעליית השווי של המקרקעין, עקב האישור. מועד התשלום של ההיטל הוא ביום "מימוש הזכויות" במקרקעין. "מימוש הזכויות" הוא יום מכירת הזכויות במקרקעין, למעט העברה מכוח דין או העברה ללא תמורה בין אדם לקרובו, קבלת היתר בניה - היתר שלא ניתן היה לתיתו אילמלא אישור התוכנית, ויום תחילת השימוש בפועל כפי שהותר לראשונה על ידי התוכנית המשביחה.

המועד לצורך חישוב שווי ההשבחה, הוא היום שבו אושרה התוכנית המשביחה, ההקלה או השימוש החורג. כך, אם אושרה תוכנית משביחה בתקופה של שגשוג בשוק הנדל"ן, אך הנכס עצמו נמכר בתקופה של שפל, יכול גובה ההיטל לעלות אף על השווי הנוכחי של ההשבחה.

פטור מתשלום היטל השבחה יינתן במקרים הבאים:

• השבחה במקרקעין למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף;

• השבחה במקרקעין למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, כי לא תחול לגביהם חובת תשלום היטל השבחה;

• השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965;

• השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט או במקרקעין של הקדש ציבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל"ט-1979, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות;

• השבחה במקרקעין המשמשים לבעליהם לבניה של דירת מגורים או להרחבתה והוא זכאי לסיוע באחת מתוכניות הסיוע של משרד השיכון והבינוי, ובלבד שהסיוע מיועד לבניה של אותה דירת מגורים, או להרחבתה, והשטח הכולל של אותה דירה תואם את הוראות תוכנית הסיוע לה הוא זכאי; (ע"פ פסק דין של בית המשפט העליון, פס"ד חמאיסי, אין תחולה לסעיף זה).

• הרחבה של דירת מגורים בתנאי ששטחה הכולל לא עולה על 140 מ"ר, ובתנאי שהבעלים או קרובו יגור בדירה לפחות 4 שנים מגמר הבניה;

• השבחה במקרקעין בשל תוספת שטחי שירות, הנדרשים לצורך ביצוע התאמות נגישות, לרבות בניית מעלית, שבנייתה אינה נדרשת לפי חוק זה או לפי כל דין לרבות תוספת שטחי שירות של עד 5% משטח המגרש;

• השבחה במקרקעין שבעליהם החזיקו בהם ערב ההשבחה עשר שנים לפחות, והם משמשים לבניה או להרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו וההשבחה נובעת מתוכנית שאושרה, והתוכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני 1/1/1950.

• השבחה בבניית ממ"ד. הפטור יינתן לשטח המינימאלי הנדרש בלבד (9 מ"ר נטו + קירות).

 

אישור תשלום מיסים להעברת נכס על שם הרוכש

אישורי העירייה הינו אישור המעיד על העדר חוב לעירייה בגין כל התשלומים החלים על הדירה עד למועד מסירת החזקה בפועל כגון תשלומי ארנונה וכדומה.

 

 

 

 

לקבלת יעוץ בעסקאת מקרקעין מעורכת דין המתמחה בתחום מכר ורכישת דירות – חייג 054-5780005