תמ"א 38

 

תמ"א 38 זו תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה שהינה  אוסף של תקנות שתפקידן  העיקרי הוא טיפול בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה. תמ"א 38 חלה גם על מבני מגורים וגם על מבנים לשימושים אחרים.

 

מטרתה של תמ"א 38 היא לאפשר קבלת היתר בנייה לחיזוק מבנה ללא צורך בהכנת תוכנית מפורטת, ובכך לעודד בעלי בתים לחזק את המבנים שבבעלותם. התמריץ העיקרי לבעלי הבתים הנובע מהתוכנית הוא הענקת זכויות בנייה (לצורך מימון החיזוק). באזורים שבהם ערך הקרקע גבוה יצרה תמ"א 38 גל של יוזמות, כך שבעלי דירות ובתים מקבלים הצעות רבות לחיזוק מבנים במסגרת תוכנית המתאר.

 

זכאים לתוספת זכויות בנייה מכוח התמ"א בניינים שנבנו לפי היתר בנייה שהוצא לפני לפי היתר בנייה שהוצא לפני 1/1/1980 היות שאינו עומד בתקן הקיים קיום – ת"י 413. לגבי מבנים שההיתר לבנייתם ניתן אחרי 1/1/1980, אם נקבע על ידי מהנדס שלא נבנו על פי ת"י 413, כפי שהיה בתוקף במועד הוצאת ההיתר לגביהם, חלות הוראות התמ"א ללא תוספת זכויות בנייה.

התמ"א אינה חלה על מבנים הפטורים מתקן 413, כולל מבנים בני קומה אחת או שתיים בשטח של עד 400 מ"ר ומבנים שאינם מאוישים רוב הזמן, כמו מחסנים. כמו כן התמ"א אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה.

 

קבלת זכויות בנייה מכוח התוכנית כפופה לאישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.

 

 

לתמ"א 38 ארבעה תיקונים (האחרון בפברואר 2015) :

 

תיקון מס 1 משנת 2007 עניינו בהוראות פרשנות מבהירה לכמה הוראות בתוכנית המקורית, ובעיקר בסוגיית היחס שבין תוכניות בניין עיר מפורטות לבין תמ"א 38.  

תיקון מס 2 של התוכנית משנת 2010 עיקרו בהוספת האפשרות ליהנות מתוספת זכויות הבניה על פי התמ"א גם במסגרת פרויקט של הריסה ובניה מחדש של הבניין.  

תיקון מס' 3 לתמ"א  ממאי 2013, הרחיב את סל הזכויות מכוח תמ"א 38 (2.5 קומות במקום קומה אחת שהייתה בתוכנית המקורית), וכן החיל את  ההקלות בקווי בניין גם על פרויקטים של הריסה ובניה ושינויים נוספים.  .

תיקון מס' 4 לתמ"א נועד לעודד ולתגבר את השימוש בתמ"א גם על מבני ציבור ובאזורי פריפריה, וכן לצורך עידוד השיפור של אמצעי המיגון בבניינים שנבנו לאחר 1980 אך קודם ל- 1992, שאז נקבעה חובת הקמת מרחבים מוגנים לדירות

 

אפשרויות הבניה במסגרת תמ"א 38

לגבי מבני מגורים הזכאים לזכויות הבנייה מכוח התמ"א, רשאית הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לאשר את אחת או יותר מהפעולות הבאות:

  • חיזור המבנה בלבד, ללא תוספת בניה

  • סגירה ומילוי של הקומה המפולשת לשם בניית דירות חדשות או לשם הרחבת שטח הדירות שבקומה הראשונה.

  • הקמת עד שתי קומות בהן ניתן לבנות דירות חדשרות או להרחיב את שטח הקומה שמתחת או הקמת אגף נוסף או הקמת אגף נוסף בשטח של שתי קומות טיפוסיות בבניין הקיים לשם בניית דירות חדשות.

  • הקמת קומה חלקית נוספת בשטח של עד מחצית משטח הקומה שמתחתיה. השטח יכול לשמש להוספת יחידות דיור או להרחבת הדירות שבקומה מתחת.

  • חיזוק המבנה והרחבת יחידות הדיור הקיימות (עד 25 מ"ר ברוטו לכל דירה); התוספת חייבת לכלול ממ"ד (12 מ"ר ברוטו ו- 9 מ"ר נטו).

  • בבניינים שאינם בנייני מגורים, רשאית הוועדה המקומית לאשר תוספת קומה אחת או תוספת אגף בשטח קומה טיפוסית.

  • כמו כן מאפשרת התמ"א להרוס את הבניין הקיים, אשר דורש חיזוק לפי התמ"א, ולהקימו מחדש לפי זכויות הבניה של התוכניות החלות במקום, בתוספת זכויות הבניה אותן ניתן לקבל מכוח תמ"א 38.

 

 

התמ"א מתייחסת בין היתר גם לנושאים הבאים:

 

מעלית -התוכנית מאפשרת תוספת מעלית, גם באופן החורג מקווי הבנייה הרגילים של הבניין.

 

חנייה - התמ"א דורשת הצגת פתרון חנייה, לשביעות רצונו של מהנדס הוועדה המקומית, וזאת עבור הדירות החדשות והשלמת חניות שנגרעו עבור הדירות הקיימות. עם זאת הוועדה המקומית רשאית לפטור את הבניין מכך אם הדבר אינו אפשרי, בתנאים כפי שמפורטים בתמ"א.

 

עיצוב הבניין - במקרה של תוספות בנייה, עיצוב התוספות צריך להתאים לעיצוב הקיים של הבניין.

 

תוספת מרחבים מוגנים - התמ"א מאפשרת תוספת מרחבים מוגנים למבנים הן בצורת ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) והן בצורת ממ"ק (מרחב מוגן קומתי).

 

 

לעידוד נוסף של חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה אושרו מספר תיקוני חקיקה:

 

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 62 – הוראת שעה), התשס"ח-2008

לפיו מוענק פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תמ"א 38, פטור ממס שבח וממס רכישה במכירת זכות במקרקעין שהיא רכוש משותף במבנה שלגביו ניתנו זכויות בנייה לפי תמ"א 38, בתנאים המפורטים בחוק.

 

חוק התכנון והבנייה (עידוד חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ח – 2007

לפיו נקבע שיעור מופחת של היטל ההשבחה ואגרה לעניין מתן היתר לפי סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה, בתנאים כפי שמפורט בחוק.

 

תקנות התכנון והבנייה (פטור מהיטל השבחה לעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ט – 2008

לפיהן מוענק פטור מתשלום היטל השבחה בתחום כל הוועדות המחוזיות למעט מחוז תל אביב, בתנאי שהיתר הבנייה לחיזוק המבנה הוגש עד ה-5 בנובמבר 2009. מעבר למועד זה - בתחום הוועדות המחוזיות צפון, דרום, באזורים בעלי סיכון סיסמי גבוה וברשויות מקומיות המסווגות ברמה חברתית כלכלית 1-6 לפי פרסום הלמ"ס, הכל בתנאים כפי שמפורט בתקנות.

 

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008

לפיו נקבעו הוראות מקלות לעניין הרוב הדרוש בבית משותף לקבלת החלטה על ביצוע עבודות חיזוק ברכוש משותף ועבודות אחרות הנלוות להן שיש בהן כדי להשביח את הרכוש המשותף, והכל בתנאים כפי שמפורט בחוק, ושעיקרן כדלקמן:: בהתאם לחוק המקרקעין, לצורך ביצוע עבודות הרחבה של הדירות הקיימות, ובמיוחד לצורך הוצאת חלקים מהרכוש המשותף ומכירת הזכויות בו ליזם נדרשת הסכמה של  100% מכלל בעלי הדירות, ובוודאי שכך כאשר מדובר בהחלטה בדבר הריסת המבנה הקיים ובניית בניין חדש תחתיו.  בהתאם לחוק  המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס"ח- 2008, ניתן להתגבר על דרישה זו, באמצעות פניה אל המפקח על המקרקעין לקבלת אישורו חלף אי הסכמתם של חלק מבעלי הדירות, ובלבד שניתנה קודם לכן החלטה של בעלים של 2/3 מהדירות בבית המשותף שאליהם צמודים 2/3 מחלקי הרכוש המשותף, וכן החלטה עקרונית של הוועדה המקומית המאשרת מתן ההיתר בתנאים.  תיקון מס' 2 לחוק משנת 2012, קבע הוראות מקלות גם ביחס לפרויקט של הריסה ובניה מכח תמ"א 38, ובמקרה כזה נדרש רוב של בעלים של 80% מהדירות בבניין שאליהן צמודים 80% מחלקי הרכוש המשותף.

 

חיזוק בתים משותפים במסגרת תמ"א 38

האחריות לחיזוק מבנים מוטלת על בעלי הדירות. באופן עקרוני, יכולים בעלי דירות בבתים משותפים לממן את חיזוק הבניין מכספם. תמ"א 38 מציעה, כאמור, פתרון למימון החיזוק. אם נבנות דירות חדשות מכוח התמ"א, הדירות האלה יהיו בבעלות כלל בעלי הדירות הקודמים וההכנסות ממכירותיהן יתחלקו ביניהם. בפועל, יש להניח שמרבית הבתים שבהם ייבנו דירות חדשות יחוזקו על ידי התקשרות הדיירים עם יזם חיצוני. יזם זה יכול להיות אחראי על הצדדים החוקיים והסטטוטוריים, כמו קבלת הסכמת הדיירים, הכנת בקשה להיתר בנייה, קבלת היתר בנייה מאת הוועדות המקומית לתכנון ובנייה. הוא יכול להיות אחראי גם על הבנייה בפועל ולממן אותה. בתמורה לכך, הוא מקבל מבעלי הדירות את הדירות החדשות שבנה מכוח התמ"א.

 

היתרון המרכזי של התקשרות עם יזם כזה הוא מימוני: בעלי הדירות אינם צריכים לשלם מכספם על הבנייה (אבל גם אינם מקבלים חלק מהתמורה ממכירת הדירות).

 

פרטי ההתקשרות בין בעלי הדירות ליזם נתונים למשא ומתן בין הצדדים. על הצדדים להעריך את ההכנסות הצפויות ממכירת הדירות החדשות, מצד אחד, ואת עלויות החיזוק הצפויות, מצד שני. כאשר הרווח ממכירת הדירות מספיק, יכול ההסכם לכלול התחייבות של היזם לביצוע פעולות נוספות, שאינם מחויבות מהתמ"א, כמו שיפוץ חדר המדרגות, הוספת מעלית או שיפוץ פנימי בדירות. אפשרות אחרת במקרה זה היא לחלק את ההפרש בין בעלי הדירות במזומן.

 

 

 

במסגרת פרויקט תמ"א 38 נדרש לבצע תיקון רישום הבית משותף, אשר מתבצע בשלבים.

בנין משותף סטנדרטי רשום כך: כל החלקים האחרים שאינם שטחי הדירות הקיימות מוגדרים כרכוש משותף, כלומר שייכים לכל בעלי הבניין לפי הבעלות היחסית הרשומה בנסח טאבו. ברב המקרים בהם קיימים גג ואין הצמדות בעלות של הגג לדיירי הדירות העליונות או לדירות אחרות אנו נדרשים להפריד את הבעלות על הגג מיתר החלקים המשותפים של הבניין.

 

במסגרת התיקון הראשון אנו מגדירים יחידה ריומית חדשה בבניין ואל יחידה זאת מצמידים את הבעלות על הגג - בשלב הזה אין שינוי בבעלות , רק שינוי ההגדרות של הגג.


התיקון הראשון נדרש על מנת לאפשר לשעבד את הבעלות הזאת לבנק מלווה או לטובת רוכשי דירות חדשות שהיזם מחויב להבטיח אותם על פי חוק המכר בהערת אזהרה (בנוסף לתלשום ע"ם חוק המכר). את הערת האזהרה של רוכשי הדירות החדשות הם מקבלים על אותה יחידה רישומית חדשה שיצרו. בצורה זאת מנתקים משפטית בין בעלי הדירות הקיימות לבין רוכשי הדירות החדשות וזאת עד לתיקון הנוסף לאחר סיום הבניין וקבלת טופס 4. 

 

בסיום תהליך הבניה מתרחד תיקון נוסף ואז מגדירים את כל היחידות החדשות שנוספו לבניין כיחידות רשותו ואת הגג מחזירים לבעלות משותפת. במסגרת הרישום ניתן לבצע רישומים נוספים, כגון הצמדת חניות או מחסנים לדירות.

 

לליווי משפטי לפרוייקט תמ"א 38 חייג 054-5780005, לעורכת דין אורית גליקין

 

פרטים ליצירת קשר
כתובת:

הכרם 16  חדרה 3849027

 

משרד: 077-3400626

נייד   : 054-5780005

פקס  : 076-5108788

דואל: oritglaw@gmail.com

שעות קבלה:

ימי ראשון -  חמישי :  09:00-19:00

יום שישי: 8:00-13:00

 

מומלץ לתאם פגישה מראש.

 

השרות ניתן בשפה העברית, אנגלית והרוסית.

© 2023 by Tomorrow. Proudly created with Wix.com     >>>     Call us: 972-54-5780005     us:

  • Facebook Basic
  • Twitter Basic
  • YouTube Basic
  • Google+ Basic
  • LinkedIn Basic